Własny kąt czyli "Wynajmę mieszkanie..."

Warto poznać kilka zasad, jak taki dokument powinien być sformułowany, co w nim na ogół jest zapisane. Takie informacje są niezwykle ważne w przypadku jakichś ewentualnych nieprzyjemności, które w życiu mogą się zdarzyć. I mimo, że nie jest to tekst porywający, warto się z nim dokładnie zapoznać. Podobnie jak i z podpisywaną umową, ale o tym chyba nie trzeba nikomu przypominać.

Przede wszystkim musisz pamiętać o podstawowej zasadzie, że : każdą umowę można negocjować. Jeżeli właściciel nie chce dostosowywać jej wzorca do twoich potrzeb, nalezy podejmować na ten temat rzeczową dyskusję.

Umowa najmu jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego art. 659-692 jak i USTAWY z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.01.71.733 z późn. zm.).. Przy umowie najmu okazjonalnego obowiązują tylko wybrane przepisy USTAWY z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.01.71.733 z późn. zm.) - art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a-19d.

Konieczne do spisania umowy najmu mieszkania:

• Data i miejsce zawarcia umowy najmu
• Oznaczenie stron umowy najmu: właściciel mieszkania - wynajmujący oraz najemca (szczegółowe dane osobowe, czyli podanie imion i nazwisk, adresów, nr dowodów osobistych oraz NIP-ów. W twoim interesie jest sprawdzenie czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania)
• Opis przedmiotu najmu - koniecznie musi być dokładnie i szczegółowo opisany lokal, który chcesz wynająć - na świecie nie brakuje oszustów, którzy chcą się szybko wzbogacić tanim kosztem. Dlatego w umowie musi być zapisany adres mieszkania, zaznaczony jego status prawny (np. własnościowe, nr księgi wieczystej), poziom mieszkania w budynku, ilość pięter w budynku, położenie okien, ilości pomieszczeń z których się składa i ich charakter (np. 2 pokoje, kuchnia), dodatkowe instalacje, balkon, miejsce parkingowe, garaż. Zaznaczyć w umowie jaka jest powierzchnia użytkowa i mieszkalna. Ze względów prawnych powinna znaleźć się wyraźna informacja jakiemu celowi ma wynajmowany lokal służyć, np. w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, oraz czy najemca jest uprawniony do używania innych pomieszczeń przynależnych do lokalu.
• Wysokość czynszu - każda umowa najmu powinna określać wysokość czynszu i inne opłaty mieszkaniowe niezależne od wynajmującego, np. prąd, woda, energia cieplna, gaz.
• Sposób zapłaty i termin zapłaty - Po za konkretną kwotą musisz uzgodnić z właścicielem, w jaki sposób będziesz dokonywał miesięcznej zapłaty: np. przelewem na konto w terminie do, czynsz płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca na konto wynajmującego, inne opłaty uiszcza najemca do rąk własnych wynajmującego.
• Opłaty dodatkowe związane z eksploatacją mieszkania - W umowie warto wyliczyć wszystkie opłaty mieszkaniowe, kto i jak będzie je regulował, przede wszystkim opłaty administracyjne, fundusz remontowy, opłaty za energię, wodę, gaz, wywóz nieczystości. Wynajmujący może w umowie najmu wyrazić zgodę na przepisanie liczników przez dostawców mediów na najemcę. Wówczas najemca będzie dokonywał osobiście opłat za media.
•  Kaucja lub inne zabezpieczenia płatności - Zwyczajowa praktyka będąca dla właściciela mieszkania rodzajem zabezpieczenia. Kaucja to zwykle 2, 3-krotny czynsz najmu bez opłat dodatkowych. Po zakończeniu najmu - wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę (po potrąceniu swoich należności).
• Użytkowanie mieszkania oraz przestrzeganie regulaminu porządku domowego Jeżeli najemca mieszkania w sposób rażący i uporczywy nie stosuje się do reguł porządku domowego, wynajmującemu przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dlatego organizując domowe imprezy dla kolegów dbaj o spokój twoich sąsiadów. Jeśli przesadzicie, mogą oni zawiadomić Straż Miejską lub Policję, a o takim incydencie na pewno właściciel prędzej czy później się dowie. Ważne! Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w mieszkaniu przeróbek. Ma prawo jednak założyć oświetlenie elektryczne, gaz i inne media
• Odnowienie mieszkania - w umowie może być zawarty punkt, że masz obowiązek przed opuszczeniem wynajmowanego lokalu odświeżyć mieszkanie. Sprawdź, czy wynajmujący dał ci możliwość osobistego wyboru materiałów renowacyjnych.
• Zgoda lub jej brak na podnajem - Może znaleźć się w umowie najmu, zapis czy podnajem jest dopuszczalny. Przecież może się okazać, że mieszkanie jest dla ciebie za duże.
• Czas trwania umowy najmu - Czas trwania najmu powinien być w umowie dokładnie określony. Umowa najmu może być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, nie ma limitu, który określałby minimalny okres, na który trzeba zawrzeć umowę na czas oznaczony.
• Zmiana wysokości czynszu - Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, obecnie praktycznie bez żadnych problemów o 10 proc. rocznie. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
• Ubezpieczenie  - Wynajmujący w drodze negocjacji może zobowiązać się do ubezpieczenia mieszkania od zalania, ognia i innych zdarzeń losowych, natomiast najemca do zabezpieczenia własnego mienia w zajmowanym lokalu przed zalaniem, ogniem, włamaniem i innymi zdarzeniami losowymi, co warto również zaznaczyć w podpisywanej umowie najmu. Ubezpieczenie powinno obowiązywać przez cały czas trwania umowy.
• Klucz do mieszkania - Możne być w umowie akapit mówiący, że najemca zobowiązany jest zawiadomić wynajmującego w formie pisemnej o każdym dodatkowym zestawie kluczy będącym w jego posiadaniu oraz, że wszystkie klucze zostaną zwrócone wynajmującemu.
• Punkty wymagające również uzgodnienia w umowie najmu - to dodatkowe sprawy, które są ważne w codziennym funkcjonowaniu, a o których łatwo przy podpisywaniu umowy zapomnieć.

• Czy istnieje możliwość korzystania z parkingu lub garażu w pobliżu wynajmowanego mieszkania?
• Zgoda lub jej brak na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu.
• Informacja, że w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrożenie, najemca powinien być w umowie najmu zobowiązany niezwłocznie udostępnić lokal mieszkalny odpowiednim służbom powołanym do usunięcia awarii oraz zawiadomić o tym fakcie wynajmującego..
• Zgoda lub jej brak na trzymywanie zwierząt w mieszkaniu.

• Data, od kiedy umowa wchodzi w życie
• Podpisy stron

I jeszcze garść przydatnych informacji:

Koszty usuwania awarii - Co do zasady, drobne naprawy w czasie trwania umowy najmu obciążają lokatora, skutki poważniejszych awarii powinny być usunięte na koszt wynajmującego. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, lokator powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Wpłata i zwrot kaucji - Zgodnie z prawem cywilnym kaucja taka co do zasady podlega zwrotowi po zakończeniu najmu. I to zarówno wtedy gdy umowa terminowa dobiegła końca, jak i nastąpiło jej wypowiedzenie na warunkach zgodnych z prawem.

Najem lokalu, dzierżawa mebli - Kwestię tę można rozwiązać jeszcze inaczej. Nie ma formalnych przeszkód, by umowa najmu dotyczyła wyłącznie samego lokalu mieszkalnego (bez umeblowania i wyposażenia). Natomiast na okoliczność zakupu mebli i wszelkiego sprzętu, w tym nawet tak niestandardowego jak np. drogie urządzenia typu audio-wideo czy sprzęt komputerowy ze stałym łączem internetowym, można zawrzeć drugą umowę, np. dzierżawy.

Wypowiedzenie najmu  - Właściciel mieszkania, jeśli podpisał umowę najmu na czas nieoznaczony, ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zgodnie z Kodeksem cywilnym. Stosownie do treści art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.. Do wypowiedzenia umowy najmu mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (art. 673, art. 688) i Ustawy ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (art. 11). Art. 11 ustawy zawiera ważne informacje dotyczące możliwości i terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Protokół przekazania mieszkania po zakończeniu najmu jest ważny dla wynajmującego, jak i dla najemcy, stanowi podstawę do końcowego rozliczenia się stron i zwrotu kaucji. Powinien zawierać datę przekazania (datę zwrotu mieszkania) opis wszelkich usterek i stanu zużycia mieszkania, odpis liczników, być podpisany przez wynajmującego i najemcę. Roszczenia każdej ze stron powinny być udowodnione, co w przypadku braku np. protokołu zdawczo-odbiorczego będzie trudne. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia zwrotu mieszkania.

Pisemna umowa najmu

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

Jaki charakter powinna mieć umowa najmu okazjonalnego